Si estás por vender tu casa y te preguntas si debes pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR), es crucial que conozcas el mecanismo de la exención ISR venta casa establecido en la Ley del ISR. Este beneficio fiscal no es automático para todas las propiedades; depende exclusivamente de que el valor de enajenación no supere un límite expresado en Unidades de Medida y Actualización (UMA). Para el año 2026, el valor oficial de la UMA es de $117.31 pesos diarios, lo que equivale a $42794.64 pesos anuales.
Como contador público, mi objetivo es explicarte de forma clara y directa cómo aplicar este cálculo, para que determines con certeza si tu operación está exenta o si, por el contrario, genera una obligación tributaria ante el SAT. La clave reside en comparar el precio de venta con el equivalente a 700,000 UMAs, un tope que la ley fija para este tipo de enajenaciones.
📌 Puntos Legales Clave:
- La exención aplica solo a la venta de casa habitación que haya sido tu residencia principal.
- El límite para no pagar ISR es que el valor de venta no exceda el equivalente a 700,000 UMAs.
- Debes acreditar el uso del inmueble como domicilio fiscal con comprobantes (servicios, escritura, declaraciones).
¿Cómo se calcula el límite de exención?
El artículo 93 de la Ley del ISR establece que no se pagará impuesto por la enajenación de casa habitación cuando el valor del inmueble no exceda de 700,000 UMAs. Para saber el monto exacto en pesos, debes multiplicar ese número por el valor anual de la UMA vigente.
Fórmula y ejemplo práctico 2026
Con el valor oficial de la UMA para 2026 ($117.31 diarios / $42,794.64 anuales), el cálculo es directo:
Límite de Exención 2026 = 700,000 x $42,794.64 = $29,956,248,000
Sí, leíste bien: son casi 30 mil millones de pesos. Este límite es tan alto que, en la práctica, cubre la gran mayoría de las transacciones de vivienda en México. Significa que si el precio por el que vendes tu casa es menor a esa astronómica cifra, la ganancia (o plusvalía) obtenida está 100% exenta del pago de ISR. Este es un beneficio diseñado para proteger el patrimonio familiar.
Actualizador de Deudas UMA
Convierte cualquier monto histórico a su valor actual en pesos, considerando la inflación acumulada desde la fecha de origen hasta hoy mediante la Unidad de Medida y Actualización (UMA).
Datos de la Deuda
⚠️ En días inhábiles (sábados, domingos o festivos), se usa el último valor UMA publicado por INEGI.
Requisitos para aplicar la exención
Que el monto esté por debajo del límite no es el único requisito. Debes cumplir con ciertas condiciones para que el SAT acepte la exención:
Uso como casa habitación
Debes demostrar que el inmueble fue efectivamente tu residencia principal. El SAT puede pedirte comprobantes de domicilio a tu nombre, como recibos de luz, agua, teléfono o predial, correspondientes a los últimos años. La escritura pública también es un documento fundamental.
Frecuencia de venta
La ley permite aplicar esta exención solo una vez cada tres años. Si vendes más de una casa habitación en un periodo menor, solo la primera venta podría gozar de la exención, y las posteriores estarían sujetas al pago de ISR sobre la ganancia obtenida.
¿Qué pasa si supero el límite de 700,000 UMAs?
En el caso extraordinario de que el valor de tu propiedad supere los $29,956,248,000 pesos, la operación sí genera ISR. Sin embargo, no se paga impuesto sobre el total de la venta, sino únicamente sobre la ganancia o plusvalía obtenida. Esta ganancia se calcula restando al precio de venta el costo comprobado de adquisición (más gastos notariales, mejoras, etc.) y un ajuste por inflación.
Para determinar la base gravable, se aplica una fórmula proporcional. Solo la parte de la ganancia que corresponda al excedente del límite de 700,000 UMAs estará sujeta a impuesto. Este cálculo es complejo y requiere asesoría profesional específica.
Procedimiento ante el SAT
Al vender una propiedad, aunque esté exenta, es obligatorio presentar una declaración informativa de la enajenación. Esta se presenta a través del anexo 25 de la declaración anual o de forma mensual en ciertos casos. No declarar la venta, aun siendo exenta, puede generarte multas. Aquí es donde un contador es indispensable para cumplir correctamente con esta obligación accesoria y evitar sanciones.
💡 Resumen del Trámite
Conclusión: La venta de tu casa habitación está exenta de ISR si su precio no supera los $29,956,248,000 pesos (equivalente a 700,000 UMAs con el valor 2026). Casi todas las viviendas en México se encuentran muy por debajo de este tope. Tu responsabilidad principal es acreditar que fue tu residencia y presentar la declaración informativa de la enajenación ante el SAT, incluso cuando no haya impuesto a pagar.
Preguntas Frecuentes
¿La exención aplica si vendo un departamento?
Sí, aplica para cualquier inmueble (casa, departamento, condominio) destinado a casa habitación, siempre que sea tu residencia principal y cumplas con los demás requisitos de la ley.
¿Debo presentar algo ante el SAT si mi venta es exenta?
Absolutamente. Debes presentar la declaración informativa de la enajenación. La exención del pago no te libera de la obligación de informar sobre la operación. Omitir este paso puede acarrear multas.
¿Puedo usar la exención si la casa está a nombre de un familiar?
La exención es personal y está ligada al contribuyente que enajena y que usó la propiedad como su casa habitación. Si el titular no la habitó, no aplica. Es fundamental que el vendedor acredite el uso como domicilio.
Para consultar el texto oficial de la Ley del ISR y verificar el artículo 93, puedes visitar el sitio de la Cámara de Diputados. Para detalles sobre presentación de declaraciones, el portal del SAT es la fuente autorizada.
Redactado por Lic. Ricardo Ríos
Especialista en Contador y Asesor Laboral en Impuestos Sat. Analizando tendencias en México desde 2020.
✨ Datos verificados con Diario Oficial de la Federación (DOF)