Exención de ISR al vender tu casa: se mide en UDI, no en UMA
Es la confusión más cara de este tema. El tope legal de la exención está expresado en unidades de inversión, y calcularlo en UMA multiplica el resultado por más de trece.
Artículo 93, fracción XIX de la Ley del ISR: 700,000 UDI
Convierte UMA y pesos
1 UMA equivale a $117.31
Cálculo con los valores oficiales publicados por INEGI.
El tope está en UDI
La Ley del Impuesto Sobre la Renta exenta la ganancia por vender tu casa habitación siempre que la contraprestación no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDI). No dice UMA.
Para saber el tope en pesos el día de tu operación: 700,000 × el valor de la UDI de esa fecha. La UDI la publica el Banco de México todos los días, así que el tope en pesos cambia a diario.
Consulta siempre el valor vigente en la fecha de la enajenación. Un tope calculado con la UDI de otro día no es el que aplicará el notario.
UDI y UMA no son lo mismo
| UDI | UMA | |
|---|---|---|
| Quién la publica | Banco de México | INEGI |
| Cada cuánto cambia | Todos los días | Una vez al año |
| Creada en | 1995 | 2016 |
| Orden de magnitud | Unos pocos pesos | $117.31 en 2026 |
| Se usa para | Créditos hipotecarios, exenciones como esta | Multas, topes IMSS, prestaciones |
Como la UMA vale más de trece veces una UDI, aplicar la unidad equivocada infla el tope de forma enorme. Alguien podría creerse exento vendiendo muy por encima del límite real y encontrarse después con el impuesto completo, más actualizaciones y recargos.
Los tres requisitos de la exención
- Que sea tu casa habitación, no un terreno, un local ni una segunda propiedad de inversión.
- Que la operación se formalice ante notario, quien verifica los requisitos y hace la declaración correspondiente.
- Que en los tres años anteriores no hayas enajenado otra casa habitación aplicando esta misma exención.
Si el precio supera el tope, la exención no se pierde entera: se paga ISR solo sobre la parte excedente, con las deducciones en la proporción que corresponda.
Lo que sí se calcula en UMA
La UMA no interviene en esta exención, pero sí en otras partes de tu declaración: los límites exentos de aguinaldo, prima vacacional y PTU, el tope de cotización del IMSS y las multas y recargos del SAT.
Fuente: Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX. Valor de la UDI: Banco de México. Verificado el 27 de julio de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de tu notario o contador.
Preguntas frecuentes sobre la UMA
¿La exención de ISR por venta de casa habitación se calcula en UMA?
No. El artículo 93, fracción XIX de la Ley del ISR fija el tope en 700,000 unidades de inversión (UDI), no en UMA. Son dos unidades distintas: la UDI la publica el Banco de México y cambia todos los días; la UMA la publica INEGI y cambia una vez al año.
¿Cuál es el tope exacto en pesos?
Se obtiene multiplicando 700,000 por el valor de la UDI del día de la enajenación. Como la UDI cambia a diario, el tope en pesos también: hay que consultarlo en Banxico en la fecha de la operación.
¿Por qué tanta gente cree que es en UMA?
Porque desde 2016 la UMA reemplazó al salario mínimo en multas, créditos y topes, y se volvió la unidad más conocida. Pero la exención de casa habitación quedó redactada en UDI, que es una unidad ligada a la inflación creada en 1995.
¿Qué pasa si el precio de venta supera el tope?
La exención no se pierde por completo: se paga ISR únicamente sobre la parte excedente, calculando la ganancia y las deducciones en la proporción que corresponda, conforme al capítulo de enajenación de bienes.
¿Basta con no rebasar el tope?
No. La ley exige además que la operación se formalice ante notario y que en los tres años anteriores no hayas enajenado otra casa habitación aplicando la misma exención. El notario es quien verifica y declara estos requisitos.
¿Para qué sí sirve la UMA en materia fiscal?
La UMA se usa en multas, recargos, topes de cotización del IMSS y límites de exención de prestaciones como aguinaldo, prima vacacional y PTU. Para eso, su valor 2026 es de $117.31 diarios.